Nur die Zeit wird zeigen, ob die zukünftigen geplanten Projekte aufgrund des Mangels an Finanzmitteln oder zum Rückgang der Nachfrage auf dem Papier auftreten können oder bleiben können. Wie immer in Albanien bleibt die Prognose aufgrund einer unbekannten Variablen, der von informellen Strömen, eine schwierige Gleichung.
Ab 2019 begann das für Baugenehmigungen im Land erteilte Gebiet schnell zu wachsen und gipfelte 2022 bis 2024, als im ganzen Land 1,5 bis 2 Millionen Quadratmeter Baugenehmigung für Wohnzwecke erteilt wurden.
Dies ist der zweite Konstruktionszyklus im Land. Der erste begann nach 1997, als die Bevölkerungsbewegungen in den Städten der Innenstadt, hauptsächlich in der Hauptstadt, einen massiven Bau ausführten.
Im Jahr 2010 wurde der historische Rekord von 2,7 Millionen Metern erreicht und in den kommenden Jahren auf nur 50.000 Quadratmeter 2015 gesunken.
Es schien, dass das Land die Notfallphase des Baus verabschiedete, wobei der Sektor die Reife erreichte, und selbst die Unternehmen versuchten, in andere Richtungen zu diversifizieren, wobei einige sogar Investitionen in Tierfarben versuchten.
Diese “Ruhe” hielt nicht lange an. Nach 2016 begann eine weitere schnelle Welle. Im Gegensatz zum ersten Zyklus, der im ganzen Land verstreut war, lag die Aufmerksamkeit bereits nur in der Hauptstadt.
Beispielsweise erhielt Tirana im Jahr 2010 nur 28% der Berechtigungsgebiet, die für den Wohnungsbau, Vlora, 27,7%; Shkodra 11%; Durres 8%. Im Jahr 2011 erhielt Tirana 28%, Vlora 18%, Durres 11%.
Im Jahr 2022-2024 wurden in der Hauptstadt 70-80% der Genehmigungsbereiche gewährt. Im Jahr 2024 wurde sogar der Rekord der Genehmigungen für Tirana mit 1,76 Millionen Quadratmetern erreicht.
Hat der Sektor eine neue Reife erreicht?!
Die letzten zwei Jahre haben einige Signale gegeben. Die Preise sind durch die Hemmung der Nachfrage rasch gestiegen. In der Mitte erreichten die Wohnungen einen Höchstpunkt von 4 bis 6.000 Euro/m² und innerhalb des Rings in 2000-3000 Euro/m².
Der Center -Experte verlagerte die Nachfrage mehr in die Vororte und zog eine neue Welle des Preiswachstums. Jetzt kostet die billigste Wohnung in Tirana durchschnittlich 1400 Euro/m².
Marktsignale sind, dass selbst die Nachfrage von Ausländern nach Eigentum aufgrund ihrer rasanten teueren Auslöser sinkt. In den letzten Jahren haben Wohnungen an der Küste, insbesondere im Süden, das Doppelpreiswachstum aufgrund einer hohen Nachfrage erfasst.
Die maximalen Preise für den Verkauf von Wohnungen an der Küste haben bis zu 4.000 Euro/m² erreicht. Einkäufe von Ausländern sind zu einem wichtigen Faktor für die Marktförderung geworden, insbesondere an der Küste.
Mit dem Darlehen für unbewegliche Eigentum, das 27% des gesamten Darlehens im Land erreicht hat, hat die Bank of Albanien Anzeichen von Besorgnis gezeigt.
Im Juli 2024 entschied die Bank of Albania, dass der Capital Capital Addition Rate (Kunc) für Albanien 0,25 Prozent beträgt, von Null in der vorherigen Entscheidung, die bis Juni 2025 von den Banken ergänzt wurde.
Seit dem 1. Juli 2025 hat die Bank of Albanien neue Beschränkungen für Wohnungsbaudarlehen auferlegt: Für das erste Haus darf die Finanzierung 85% des Immobilienwerts in LEK (75% in Fremdwährung) nicht überschreiten und die monatliche Ratenzahlung nicht über 40% der Umsätze (35% in Währung). Für das zweite Zuhause sind die Grenzen bei Lek 80%/35% und 70%/30% in der Währung.
Die maximale Periode beträgt 30 Jahre oder bis zur Pensionierung, während Banken in Sonderfällen nur 15% der neuen Kredite überschreiten können.
Nach Angaben der Bank of Albania ermöglicht die Umsetzung dieser Grenzen das Risiko eines Kreditnehmerversagens und die Reduzierung der mit diesen Kredite verbundenen Bankverlusten aufgrund späterer ungünstiger Entwicklungen der Immobilienpreise oder im makroökonomischen Rahmen des Landes.
Laut Statistiken der Zentralbank hat das aktive Kreditportfolio für Wohnungskäufe bis Ende Juni 2025 den Wert aller 230,1 Milliarden Jahre erreicht, was einer jährlichen Erhöhung von 17,4%ist.
Demografische Entwicklungen sind seit Jahren nicht für den Immobilienmarkt. Die jüngsten Zensitdaten ergaben, dass die Albanienpopulation im letzten Jahrzehnt 460.000 Einwohner oder etwa 16% weniger reduziert hat.
Andere Erkenntnisse sind nicht optimistisch: Etwa 40% der Wohnungen sind leer; Die Altersgruppe 15-19 Jahre ist seit einem Jahrzehnt halbiert; Die Zahl der Frauen in der Altersreproduktion ist von 2011 bis 2023 um 28,4% gesunken, was eine weitere Geburtskontraktion einführt.
Die Gemeinde Tirana, die größte des Landes, das im Vergleich zu anderen für die häusliche Einwanderung ein Schwerpunkt ist, verzeichnet kein schnelles Bevölkerungswachstum.
Laut Cenna 2023 befanden sich 758.000 Einwohner in der Hauptstadt, nur 8.000 mehr als in der Volkszählung von 2011.
Im Jahr 2025 wuchs die Bevölkerung nur um 1,7.000 Menschen und erreichte 759,9.000 Einwohner.
Diese sachliche Zunahme der Kapitalbevölkerung ist keine gute Nachricht für Bauherren in der Hauptstadt, die bisher für falsche Projektionen aufgebaut haben, mit Daten, dass Tirana um 20 bis 25.000 Einwohner pro Jahr wächst.
Die Reife scheint tatsächlich begonnen zu haben. Die zunehmende Bauaktivität hat sich um 2023 – 2024 verlangsamt und die Betreiber behaupten, dass Preispreisexperten die Nachfrage eingeschränkt haben.
Informelle Währung war ein wichtiger Faktor, der den Immobilienmarkt und das unbewegliche Eigentum sowohl in Bezug auf das Angebot als auch in der Nachfrage veranlasst hat. Die SPAK -Untersuchungen haben diese Eingänge laut Aussagen von Immobilienmakler und einige der Projekte nicht bekannt, ob sie beginnen oder schlimmer sind, wenn das, was sie begonnen haben, enden werden.
Unabhängig davon, ob es keine Nachfrage gibt oder nicht, scheint das Bauwachstum zumindest nach den Briefen weiterzufinden.
In den drei Treffen in der ersten Hälfte des 2025 hat der National Territorial Council die Erlaubnis für mehrstöckige Projekte in der Hauptstadt, in hohen Hotels und in Wohngebieten erteilt.
Während wir noch die Materialisierung der im Jahr 2024 erteilten Genehmigungen sehen müssen, da es mindestens zwei Jahre dauert, bis sie zu konkretisieren beginnen.
Nur die Zeit wird zeigen, ob die zukünftigen geplanten Projekte aufgrund des Mangels an Finanzmitteln oder zum Rückgang der Nachfrage auf dem Papier auftreten können oder bleiben können.
Wie immer in Albanien bleibt die Prognose aufgrund einer unbekannten Variablen, der von informellen Strömen, eine schwierige Gleichung.Monitor.al
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