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TIRANA, 26. Dezember 2025 – Der jahrzehntelange Bauboom Albaniens, der lange Zeit als Zeichen von Wachstum und Stadterneuerung dargestellt wurde, wird zunehmend als Mittel zur Geldwäsche illegalen Kapitals unter die Lupe genommen. Eine neue Studie der Friedrich-Ebert-Stiftung weist in Kombination mit jahrelanger investigativer Berichterstattung und Analyse der Tirana Times auf eine besorgniserregende Konvergenz von organisierter Kriminalität, Korruption und schwacher Aufsicht im Immobiliensektor der Hauptstadt hin, eine Konvergenz, die nun Risiken birgt, die über die Wirtschaft hinaus und die nationale Sicherheit betreffen.
Die vom Ökonomen Adriatik Kotorri verfasste Studie dokumentiert eine große Lücke zwischen dem Umfang der Bautätigkeit und der erkennbaren legalen Finanzierung. Zwischen 2015 und 2024 wurden Baugenehmigungen für knapp 11,5 Millionen Quadratmeter Baufläche mit einem geschätzten Marktwert von über 16 Milliarden Euro erteilt. Doch weniger als die Hälfte dieses Betrags ist auf Bankkredite oder ausländische Direktinvestitionen zurückzuführen. Der Rest lässt sich, so der Bericht, nicht glaubwürdig allein durch Ersparnisse der privaten Haushalte oder unverkaufte Vorräte erklären.
Crime Capital findet einen sicheren Hafen
Der Studie zufolge ist der Bausektor zu einem der Hauptkanäle geworden, über den Erträge aus organisierter Kriminalität und systemischer Korruption in die formelle Wirtschaft Albaniens integriert werden. Tirana mit seiner Konzentration an Hochhausprojekten und Luxuswohnprojekten steht im Zentrum dieses Prozesses.
Ein wichtiges Warnsignal ist die zunehmende Rolle von Kapitalströmen, die über Jurisdiktionen geleitet werden, die aufgrund schwacher Kontrollen zur Bekämpfung der Geldwäsche einer strengen Prüfung ausgesetzt sind. Investitionen aus Ländern, die auf der grauen Liste der Financial Action Task Force aufgeführt sind, haben in den gleichen Jahren, in denen Albanien seinen stärksten Bauboom erlebte, stark zugenommen. In der Studie wird argumentiert, dass Gelder häufig im Ausland angelegt und dann als ausländische Direktinvestitionen wieder eingeführt werden, wodurch über internationale Bankkanäle ein Anschein von Legitimität entsteht.
Auf inländischer Ebene kam es in der Branche zu einer starken Zunahme von Baufirmen mit minimalem Personalaufwand und begrenzter finanzieller Leistungsfähigkeit. Viele haben dennoch Genehmigungen für große Projekte erhalten, was die Besorgnis verstärkt, dass sie in erster Linie als Vehikel und nicht als echte Entwickler fungieren. Bargeldtransaktionen, unterdeklarierte Vertragswerte und fragmentierte Einlagen zur Vermeidung von Bankwarnungen sind trotz formaler Vorschriften nach wie vor weit verbreitete Praktiken.
Politik, Genehmigungen und institutionelle blinde Flecken
Über die Finanzmechanismen hinaus beleuchtet die Analyse ein tieferes strukturelles Problem: die politische Ökonomie rund um das Baugewerbe. Genehmigungsentscheidungen, Zonenänderungen und städtebauliche Genehmigungen konzentrieren sich auf einen engen institutionellen und politischen Raum und schaffen einen fruchtbaren Boden für Einflussnahme, Günstlingswirtschaft und Absprachen.
Der Bericht stellt einen kontinuierlichen Rückgang der Durchsetzungsaktivitäten der Finanzermittlungs- und Aufsichtsbehörden in den letzten fünf Jahren fest, darunter weniger Inspektionen, weniger Überweisungen an die Strafverfolgungsbehörden und einen deutlichen Rückgang der Beschlagnahmungen von Vermögenswerten. Besonders auffällig ist das in Wahljahren beobachtete Muster, in dem die Durchsetzungsaktivitäten tendenziell zurückgehen, was die Wahrnehmung weiter verstärkt, dass die Aufsicht sowohl von politischen Zyklen als auch von Risikobewertungen geprägt wird.
Diese institutionelle Toleranz hat dazu beigetragen, das Baugewerbe zu einer fiskalischen Säule für die Kommunalverwaltungen zu machen, die zunehmend auf Genehmigungsgebühren und damit verbundene Steuern angewiesen sind. Dies hat zwar kurzfristig die Einnahmen der Kommunen erhöht, aber auch eine Form der Abhängigkeit geschaffen, die einer aggressiven Prüfung von Finanzierungsquellen oder Marktpraktiken entgegenwirkt.
Verzerrte Märkte, steigende Sicherheitsrisiken
Die wirtschaftlichen Folgen sind in ganz Tirana sichtbar. Das Wohnungsangebot ist trotz des Bevölkerungsrückgangs rasch gewachsen, doch die Preise sind gestiegen, anstatt zu fallen. Wohnungen bleiben leer, die Erschwinglichkeit für Durchschnittsverdiener ist zusammengebrochen und der Zugang zu Wohnraum für junge Familien hat sich dramatisch verschlechtert. Die Studie argumentiert, dass es sich bei diesen Paradoxien nicht um Marktanomalien, sondern um Symptome eines Sektors handelt, der weniger von der realen Nachfrage als vielmehr von der Notwendigkeit, illegale Gelder aufzunehmen und wiederzuverwenden, angetrieben wird.
Noch kritischer ist, dass die Analysen der Tirana Times immer wieder davor warnen, dass das Problem über die Wohnungspolitik oder städtische Ungleichheit hinausgeht. Das systematische Waschen von Erträgen aus Straftaten im Baugewerbe stärkt die Netzwerke der organisierten Kriminalität, verschärft die Korruption und untergräbt das Vertrauen in staatliche Institutionen. In diesem Sinne ist der Sektor nicht nur zu einer wirtschaftlichen Verzerrung, sondern auch zu einer strategischen Schwachstelle geworden.
Während Albanien versucht, seinen europäischen Weg zu festigen und Glaubwürdigkeit im Kampf gegen organisierte Kriminalität und Korruption zu demonstrieren, dient der Bauboom als Testfall. Ohne stärkere Transparenz, Durchsetzung und politischen Willen könnten sich weiterhin Beton und Glas über Tirana erheben – auch wenn die Grundlagen der Regierungsführung und Sicherheit stillschweigend erodieren.
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