Im Jahr 2024 benötigt ein albanischer Staatsbürger fast 19 Jahresgehälter, um eine Wohnung zu kaufen, so die Berechnungen von „Monitor“ auf Basis der Methodik von „Deloitte“.
Auch die Daten von Numbeo für die ersten sechs Monate des Jahres 2025 bestätigen diese schwierige Realität und platzieren Albanien an der Spitze der europäischen Länder mit den höchsten Immobilienpreisen im Verhältnis zur Kaufkraft.
Während die Regierung damit prahlt, verstärkt in Immobilien zu investieren und ausländische Käufer anzulocken, wird es für die mittlere und junge Bevölkerung immer schwieriger, sich ein Eigenheim zu sichern.
Die derzeitige Wohnungspolitik ist nicht in der Lage, diese tiefe Krise zu bewältigen, während die angebotenen Lösungen weiterhin fragmentiert, bürokratisch und für die wirtschaftliche Realität der Mehrheit der Albaner ungeeignet sind.
Im Land werden sechs nationale Wohnungsbauprogramme umgesetzt.
Die Nationale Wohnungsbaubehörde (EKB) ist die für die Umsetzung des kostengünstigen Wohnungsbauprogramms, eines der sechs nationalen Wohnungsbauprogramme, zuständige Institution. Laut EKB-Daten für „Monitor“ wurden seit 1994 rund 11.492 Familien untergebracht.
Das derzeitige System des sozialen Wohnungsbaus, basierend auf dem Gesetz Nr. 22/2018 „Über den sozialen Wohnungsbau“, aktualisiert mit den Änderungen des Gesetzes Nr. 48/2023 bietet mehrere gezielte Programme für Bedürftige, darunter günstige Bau- und Mietzuschüsse.
Die Auswahl der Leistungsempfänger basiert auf Kriterien wie: Wohnungsmangel, Überbelegung, Einsturzgefahr, familiärer oder sozialer Status und Zugehörigkeit zu Randgruppen.
Zuvor hatte Premierminister Edi Rama außerdem angekündigt, dass die Regierung dabei sei, eine nationale Agentur für Stadtplanung und Wohnungsbau zu gründen, die sich auf einen neuen Ansatz für den sozialen Wohnungsbau sowie Initiativen zur Erleichterung des Kaufs von Wohnraum durch die Schichten mit niedrigem und mittlerem Einkommen konzentrieren werde.
„Wir werden den sozialen Wohnungsbau auf eine neue Art und Weise angehen und echte Chancen für diejenigen schaffen, die heute nicht in der Lage sind, auf dem freien Markt ein Haus zu kaufen.“
Der Stadtplaner und Dozent Gentian Kaprata warnt jedoch davor, dass der Sozialwohnungsbau das Gewicht eines ungleichen Marktes nicht tragen kann, insbesondere wenn das Verhältnis zwischen denen, die es sich leisten können, und denen, die auf öffentliche Unterstützung angewiesen sind, zutiefst unausgewogen ist.
„Sozialer Wohnungsbau ist die Hilfe, die die Gesellschaft als Ganzes über den Staatshaushalt und kommunales Gemeinschaftseigentum einem kleinen Teil von ihr gewährt, der nicht in der Lage ist, sich an den freien Markt zu wenden, um Schutz zu finden.“
Allerdings gibt es hier einen Bruchpunkt: Das Sozialwohnungssystem kann in einem bestimmten Verhältnis zwischen zwei Gruppen funktionieren:
(i) die Gruppe, die bezahlbaren Wohnraum besitzt und
(ii) die Gruppe, die ohne die Hilfe der Gesellschaft nicht in der Lage ist, sich ein Zuhause zu sichern (die erste Gruppe). „Wenn dieses Verhältnis nicht erreicht wird, ist Solidarität unmöglich, das Ausmaß zieht die gesamte Gesellschaft in den Abgrund, nicht nur bei der Wohnungsfrage“, sagt er.
Experten empfehlen Albanien, sich an Modellen zu orientieren, die in anderen Ländern mit ähnlichen Herausforderungen funktioniert haben.
Der Ökonom Elvin Meka schlägt den Einsatz von Immobilienanleihen und die Schaffung hybrider Systeme vor, an denen die Regierung, Kommunen, der Bankensektor und private Entwickler beteiligt sind. Diese Programme würden eine langfristige Finanzierung für den Bau von bezahlbarem Wohnraum und einen verbesserten Zugang für die Bürger ermöglichen.
Stela Dhami schlägt vor, dass das österreichische Modell des sozialen Wohnungsbaus mit langfristigen Miet- und Kaufoptionen durch zinsgünstige Kredite auch in Albanien adaptiert werden kann.
Dieses Modell, das in Wien und anderen europäischen Städten erfolgreich funktioniert, sorgt nicht nur für niedrige Preise, sondern auch für Sicherheit und Lebensqualität.
„Viele Länder mit einer wachsenden Nachfrage nach Wohnraum haben darauf reagiert, indem sie hybride Modelle des öffentlichen Wohnungsbaus anbieten, mit langfristigen Mietverträgen mit vollen Rechten für die Mieter. Diese Bewohner haben eine langfristige und stabile Beziehung zum Staat und bauen so ein erfolgreiches Modell auf, bei dem sie sich sicher und geschützt fühlen.“
Eines der Länder, das dieses Modell erfolgreich anwendet, ist Österreich, wo ein erheblicher Teil der Bevölkerung in öffentlichen Wohnungen lebt.
Diese Wohnhäuser zeichnen sich durch eine Bauqualität aus, die der von Privatwohnungen ebenbürtig ist, sowie durch Rechtsschutz und Regelungen, die den Bewohnern klare Rechte gewährleisten.
In Albanien kann dieses Modell in Betracht gezogen werden, das die Möglichkeit bietet, dass ein Teil der öffentlichen Wohnungen an die Bewohner entsprechend ihren Möglichkeiten verkauft wird. „Möglich wäre dies durch den Zugang zu Finanzkapital, beispielsweise durch zinsgünstige Kredite der Banken“, betont sie.
Einige der Wohnungspolitiken, die in EU-Ländern umgesetzt werden
Die Wohnungspolitik in den Ländern der Europäischen Union ist von Land zu Land sehr unterschiedlich.
Polen ist mit einem erheblichen Wohnungsmangel konfrontiert, mit einem Defizit von bis zu 2 Millionen Einheiten. Mieten und Verkaufspreise sind stark gestiegen, wodurch Wohnraum für viele Bürger unbezahlbar wird.
Infolgedessen hat Polen eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um die Wohnungskrise zu lösen und den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu verbessern. Zu den wichtigsten Initiativen gehören:
Das Programm „Key to Housing“ zielt darauf ab, im ersten Jahr 15.000 Sozial- und Gemeinschaftswohnungen zu bauen, mit einem jährlichen Ziel von 40.000 Einheiten bis 2030.
Im Jahr 2025 werden dieser Initiative mindestens 2,5 Milliarden PLN (rund 650 Millionen Euro) zur Verfügung gestellt. Das Programm umfasst: 8.000 Gemeinschaftswohnungen zu bezahlbaren Mieten, 6.500 Sozialwohnungen für benachteiligte Gruppen.
Die Regierung unterstützt den Bau und die Renovierung von Wohnheimen für Studierende und Doktoranden und gewährt Zuschüsse in Höhe von bis zu 80 % der Investitionskosten. Ziel dieser Maßnahme ist es, die finanzielle Belastung der Studierenden zu verringern und ihre Lebensbedingungen zu verbessern.
Die Regierung hat einen Gesetzentwurf verabschiedet, der die Mittel für den sozialen Wohnungsbau deutlich erhöht. Für 2025 wird der Fonds voraussichtlich 2,5 Milliarden PLN (ca. 650 Millionen Euro) auszahlen, mit der Möglichkeit von bis zu 5 Milliarden PLN (ca. 1,3 Milliarden Euro).
Für den Zeitraum 2025 – 2030 insgesamt 45 Milliarden PLN (ca. 11,7 Milliarden Euro), mit einer jährlichen Grenze von 10 Milliarden PLN oder 2,3 Milliarden Euro. Mit diesen Mitteln sollen bis 2025 15.000 Sozialwohnungen gebaut werden, wobei Kommunen, die Wohnungen bauen oder sanieren, Zuschüsse in Höhe von bis zu 80 % der Kosten erhalten.
Um das Bausparen zu fördern, wurden mehrere Änderungen an Wohnkonten vorgeschlagen: Mindesteinzahlung von 65 Euro pro Monat; Der Mindestsatz der Jahresboni wird auf 4 % erhöht bzw. die Altersgrenze für Beitragszahler wird abgeschafft. Ziel dieser Maßnahmen ist es, die Ersparnisse für die Wohnbeihilfe zu erhöhen.
Spanien will rund 1,3 Milliarden Euro aus EU-Mitteln in den industriellen Sozialwohnungsbau investieren. Ziel ist es, jedes Jahr 15.000 neue Wohnungen zu bauen, um den Wohnungsmangel zu beheben und die Bezahlbarkeit für die Bürger zu verbessern.
Die ungarische Regierung hat im Rahmen eines Programms zur Förderung des Wohnungsbaus und zur Erhöhung der sozialen Stabilität einen jährlichen Zuschuss von 1 Million Forint (rund 3.000 Euro) für Beamte – darunter Ärzte, Krankenschwestern, Lehrer, Polizisten und Soldaten – vorgeschlagen. Diese Maßnahme wurde als Teil eines Pakets vor den Wahlen 2026 angekündigt.
In Deutschland, insbesondere in der Stadt Berlin, ist Wohnraum immer unbezahlbarer geworden. Ein Drittel der Haushalte kann sich die Mieten auf dem freien Markt nicht leisten. Als Reaktion darauf haben die Behörden Maßnahmen ergriffen, um die Mieten zu kontrollieren und den Bau von sozialem und bezahlbarem Wohnraum zu fördern, doch der Mangel bleibt in den großen Metropolen ein ernstes Problem.
In Italien hat die Regierung Einzelpersonen unter 36 Jahren, jungen Paaren, Alleinerziehenden mit minderjährigen Kindern und kinderreichen Familien eine 80-prozentige staatliche Garantie für Erstwohnungshypotheken auferlegt.
Dieses Programm ist bis 2027 gültig.
Die Stadt Mailand hat einen ehrgeizigen Plan für den Bau von 10.000 mietpreisgebundenen Wohneinheiten mit einer Höchstmiete von 80 Euro pro Quadratmeter und Jahr genehmigt. Ziel dieses Plans ist es, den Bedarf von Bürgern mit einem monatlichen Einkommen zwischen 1.500 und 2.500 Euro zu decken.
In der Region Kalabrien wurde ein Projekt zur Evakuierung von Roma aus einem (vom Rest der Gesellschaft isolierten) Lager und ihrer Unterbringung in neuen Wohneinheiten nach der Intervention von Roma-Aktivisten geändert. Der geänderte Plan sieht nun die Umsiedlung von Familien in integrierte Sozialwohnungen vor, um die Entstehung eines neuen Ghettos zu vermeiden./monitor.al
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