Ab dem 10. Februar 2026 wird die Grundsteuerverwaltung in Albanien in eine neue Ära eintreten, vollständig digitalisiert und zentralisiert. Die Regierung hat heute den Beschluss zur Einrichtung des „Zentralen Registers der Immobiliendatenbank“, auch Steuerkataster genannt, gebilligt.
Diese Entscheidung markiert das Ende der Ära fragmentierter Gemeinderegister und den Übergang zu einem einzigartigen nationalen System, das darauf abzielt, der Steuerhinterziehung den Weg zu ebnen und die Einnahmen der Kommunalverwaltungen zu erhöhen.
Wie wird die Super-Registrierung funktionieren?
Gemäß der veröffentlichten Entscheidung ist die Generaldirektion für Vermögenssteuer (DPTP) in Zusammenarbeit mit der Nationalen Steuerbehörde die zentrale Behörde, die diese Datenbank verwalten wird. Die Hauptinnovation dieses Systems ist die automatische Interaktion.
Das Steuerkataster wird keine isolierte Informationsinsel sein. Es wird als „Netz“ fungieren, das in Echtzeit Daten aus mehreren staatlichen Quellen sammelt, um die Immobilie und den Steuerzahler genau zu identifizieren. Das System vergleicht Daten mit folgenden Quellen:
ASHK (Kataster), um das rechtmäßige Eigentum zu bestätigen.
OSHEE, um den tatsächlichen Nutzer anhand von Energieverträgen zu identifizieren.
Personenstand und CKB, zur Klärung der Identität von Einzelpersonen und Unternehmen.
e-Permit, um Neubauten zu besteuern, sobald sie als Baugenehmigung registriert sind.
Dies bedeutet, dass Bürger oder Unternehmen, die bis gestern der Steuer entgehen konnten, weil die Gemeinde nicht über aktualisierte Informationen verfügte, nun automatisch vom System identifiziert werden.
Die neue Hierarchie, vom Gebäude bis zur Einheit
Dem Beschluss zufolge sanktioniert die Datenbank erstmals eine klare technische Struktur. Das Register trennt das „Gebäude“ (physisches Objekt, Grundfläche auf der Karte) von der „Gebäudeeinheit“ (Wohnung, Geschäft oder bestimmte Garage).
Für jede Einheit hat das System neben der Fläche und dem Eigentümer auch die „Wertzone“ und den dazugehörigen Referenzpreis erfasst. Dadurch wird den städtischen Mitarbeitern die Möglichkeit genommen, Immobilien nach ihren Wünschen zu bewerten, da der steuerpflichtige Wert automatisch auf der Grundlage der von der Regierung genehmigten Referenzpreise ermittelt wird.
Die Rolle der Kommunen und die Frist
Bis zum 10. Februar 2026 sind alle 61 Gemeinden des Landes gesetzlich verpflichtet, die Steuerverwaltung über dieses Portal zu starten.
Obwohl das System zentral ist, bleiben die Kommunen zentrale Akteure. Sie haben Zugang zum Herunterladen und Ändern von Daten zu Vermögenswerten in ihrem Hoheitsgebiet, aber jede Änderung hinterlässt einen „Prüfpfad“. Dies bedeutet, dass jede Dienstreduzierung oder jeder Bereichswechsel durch lokale Mitarbeiter zentral überwacht werden kann, was die Verantwortlichkeit erhöht.
Dem Beschluss zufolge ist die Schaffung des Steuerkatasters eine Notwendigkeit für die Grundsteuerreform, eine ständige Forderung internationaler Institutionen wie des IWF.
Mit einem System, das auf dem Marktwert statt auf veralteten Festgebühren basiert, will die Regierung die Grundsteuer wieder zur Haupteinnahmequelle der Kommunen machen und sie so finanziell unabhängiger vom Zentralhaushalt machen.
Für die Bürger führt diese Änderung zu genaueren Rechnungen, möglicherweise aber auch zu einer „Zwangsformalisierung“ jedes Quadratmeters, den sie besitzen.
Die wichtigsten Punkte der Entscheidung zum Steuerkataster
- Der Starttermin für die Umsetzung ist der 10. Februar 2026.
- Die zuständige Institution ist das General Directorate of Wealth Tax (DPTP).
- Bezahlende Eigentümer, Bauträger und Nutzer von Gebäudeeinheiten.
- Die Innovation ist die direkte Anbindung an das Hypothekensystem (ASHK), Beleuchtung (OSHEE) und Baugenehmigungen (e-Permit).
- Die Berechnung erfolgt automatisch auf Basis der Referenzpreise der Region.
Join The Discussion