Im Jahr 2025 standen rund 26,3 Tausend Wohnungen und andere Wohneinheiten zur Miete zur Verfügung. Diese Einheiten erwirtschafteten einen Rekordumsatz von 134 Millionen Euro, was einer Steigerung von 23,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Doch der zunehmende Wettbewerb hat den Gewinn pro Wohnung verringert. Im Gegensatz dazu steigen die Preise für Langzeitmieten stark an, was zu einer „Verzerrung“ des Marktes führt. In welchen Städten ist das Kurzzeitmietgeschäft am stärksten entwickelt? Wie viel wird mit der Miete pro Monat, Tag und langfristig verdient? Lohnt es sich, eine Wohnung zur Miete zu kaufen?
Familien und Einzelpersonen betrachten das Haus nicht mehr als Unterkunft, sondern als einen Vermögenswert, der jeden Monat funktionieren muss, sei es durch kurzfristige Vermietungen für Touristen oder langfristige Wohnverträge.
Die Rückkehr Albaniens zu einem Touristenziel führte dazu, dass viele Menschen ihre Häuser für kurze Zeit vermieteten und damit mit Hotels konkurrierten, aber auch viele Ausländer anzogen, da die Tagespreise im Vergleich zu anderen europäischen Ländern günstiger waren.
Daten von AirDNA, der Analyseeinheit der Vermietungsplattform Airbnb, die dem Monitor zur Verfügung gestellt wurden, zeigen, dass im Jahr 2025 landesweit durchschnittlich 26.300 Wohnungen über die Vermietungsplattform Airbnb vermietet wurden, gegenüber 21.000 im Vorjahr, ein Anstieg von 25,3 %.
Diese Zahl entspricht laut INSTAT fast 3 % der gesamten Wohneinheiten des Landes (ca. 1,08 Millionen) oder 6,1 % der Wohnungen in Gebäuden (432.000).
Die Zahl derjenigen, die sich dafür entschieden haben, ihr Zuhause tagelang den Ausländern zur Verfügung zu stellen, ist deutlich gestiegen. Im Januar 2021, als die frühesten verfügbaren Daten von AirDNA vorliegen, wurden etwa 6,2 Tausend Wohnungen oder andere Wohneinheiten über Airbnb vermietet, also viermal weniger als heute.
Durch die Hinzurechnung dieser Tageseinheiten ist das Einkommen aus Nettoaufenthalten von Drittstaatsangehörigen, bei denen es sich zumeist um Ausländer handelt, gestiegen. Nach Angaben von AirDNA wurden im Jahr 2025 in Albanien insgesamt 134 Millionen Euro durch Vermietung erwirtschaftet, ein Rekordwert, der jemals im Land verzeichnet wurde. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Umsatz um 23,4 %.
Die Entwicklung ist in den letzten zwei Jahren sichtbar und fällt mit der Zunahme der Einreise ausländischer Staatsangehöriger in das Land zusammen, die im Jahr 2024 11,7 Millionen erreichte und im Jahr 2025 die 12-Millionen-Marke überstieg. Angesichts der im Vergleich zu Hotels günstigeren Tagesmietpreise und der höheren Zahl an Personen, die in einer Wohnung übernachten können, bleibt die Nachfrage nach diesen Wohneinheiten hoch.
Im Vergleich zu 2021 wurden auf diesem Markt nur 14,6 Millionen Euro umgesetzt.
Den Monaten zufolge ist der Zeitraum von Juni bis September derjenige, der aufgrund des saisonalen Trends, in dem viele Ausländer an die Küste reisen, das meiste Einkommen generiert.
Der Höhepunkt wird immer im August markiert, wo im Jahr 2025 37,2 Millionen Euro oder 24,4 % der Gesamtsumme gesammelt wurden.
Im Juli und August 2024 standen bei Airbnb landesweit rund 30.000 Wohneinheiten zur Tagesmiete zur Verfügung. Dies ist auch der Zeitraum mit der höchsten Nachfrage. Laut AirDNA waren 65–67 % dieser Einheiten in diesem Monat für mindestens einen Tag gebucht.
„Die Vermietung von Häusern ist ein wachsender Markt“, sagt Stela Dhami von „Colliers International“. Sie fügt hinzu, dass dieser Trend anhalten werde, solange es keine Eingriffe in diesen Markt gebe.
„Für Familientouristen und Jugendliche mit geringem Budget wurde ein Teilmarkt des ‚Hotels‘ geschaffen, da die Art von Touristen, die wir anziehen, preisgünstig ist.“
Nettoaufenthalte erreichen im Jahr 2025 einen Rekord
Der Tourismusboom hat zu einem starken Anstieg der Nettoaufenthalte in Unterkünften geführt, die über die Airbnb-Plattform vermietet werden.
Insgesamt wurden im Jahr 2025 2,36 Millionen Nettoaufenthalte über diese Plattform registriert, was einer jährlichen Steigerung von 22,8 % entspricht.
Die höchste Zahl an Nettoaufenthalten wurde im August mit 444.000 verzeichnet, was einer Steigerung von 28 % im Vergleich zum Vorjahresmonat entspricht.
Das erhöhte Angebot reduzierte ab August den Tagesmietpreis
AirDNA-Daten zeigen, dass der durchschnittliche Tagespreis für eine Wohneinheit in Albanien zwischen 40,7 Euro im März und 73,4 Euro im August schwankt.
Anders als in anderen Ländern kam es in den letzten Jahren aufgrund der starken Konkurrenz durch den Zubau denkmalgeschützter Wohnungen nicht zu einem starken Preisanstieg.
Der Durchschnitt von 74 Euro im August ist auf die hohen Preise in Küstengebieten zurückzuführen, vor allem in Vlora und Saranda, die im August 86 Euro erreichen, in Durrës 80 Euro/Nacht, während in Tirana die durchschnittliche Tagesmiete selbst in der Hochsaison den Höchstwert von 45 Euro nicht überschreitet.
Nach Angaben von AirDNA lag der durchschnittliche Mietpreis im Jahr 2025 bei 56,71 Euro, was einem Anstieg von 0,5 % gegenüber 2024 entspricht.
Der zunehmende Wettbewerb bei den Hausangeboten hat jedoch insbesondere von August bis zum Jahresende zu einem Abwärtstrend bei den Preisen geführt. Im August lag die Durchschnittsmiete bei 73,4 Euro, nach 74,7 Euro vor einem Jahr.
Das reale Monatseinkommen ist um über 4 % gesunken, der Wechselkurs ist ein weiterer Schlag
Die effektive Rendite aus der Tagesmiete ist aufgrund des starken Wettbewerbs auf dem Markt und der niedrigen Tagessätze in den meisten Fällen bescheiden. Allerdings basieren Entscheidungen über diese Art von Investitionen in Albanien oft nicht auf einer langfristigen Rentabilitätsanalyse.
Vermieter und andere Privatpersonen schlossen sich diesem Trend an und erhöhten die Zahl der zur kurzfristigen Miete angebotenen Wohnungen deutlich, angetrieben von der Überzeugung, dass diese Form der Vermietung einfache und schnelle Gewinne garantiert.
Sie können eine Wohnung täglich für 40 bis 80 Euro mieten, sie ist jedoch nicht den ganzen Monat belegt. Laut AirDNA-Statistik liegt die Auslastung zwischen 44 % im Oktober und 66 % im August.
Die durchschnittliche tägliche Auslastung lag im Jahr 2025 bei 54 %, gegenüber 55 % im Vorjahr. Das bedeutet, dass das Haus in einem Monat 15 bis 16 Tage lang bewohnt ist, mit Ausnahme der Sommermonate, in denen Sie es länger als 20 Tage vermieten können.
Der RevPAR-Indikator (verfügbare Mieteinnahmen), der die realen Tageseinnahmen basierend auf der Erhebung eines Monats anzeigt und einen klareren Eindruck von der Gesundheit des Marktes vermittelt als die hohen Zahlen der Gesamteinnahmen, schwankte im Jahr 2025 von 18,6 Euro im November bis 48,5 Euro im August, wobei letzterer in den Küstengebieten zunahm.
Die meiste Zeit des Jahres übersteigt das tägliche Einkommen 25 Euro nicht.
Im Durchschnitt lag der reale Umsatzindikator (RevPAR) im Jahr 2025 bei 30,7 Euro, mit einem leichten Rückgang (-1,4 %), verglichen mit 31,1 Euro im Vorjahr. In Vlora und Saranda (37,5 Euro), Golem (34,2 Euro) und Durrës (33,6 Euro) ist der Indikator höher. In Tirana beträgt der durchschnittliche Netto-Tagesgewinn 25 Euro.
Bei einem einfachen Durchschnitt beträgt das monatliche Einkommen aus täglicher Miete in Albanien 900 Euro pro Monat und schwankt zwischen 1125 Euro in Vlora und Saranda, rund 1000 Euro in Golem und Durrës und 750 Euro in Tirana.
Hierbei handelt es sich um ein Bruttoeinkommen, da Ausgaben wie Reinigung, Energie, Abschreibungen, sonstige Kosten für Reparatur und Austausch von Geräten usw., die zwischen 100 und 200 Euro pro Monat betragen können, abgezogen werden müssen.
Ein weiterer Einflussfaktor ist der Euro. Im Durchschnitt wurde 1 Euro für 97,8 ALL getauscht, gegenüber 100,7 vor einem Jahr. Zum Vergleich: Im Jahr 2024 lag das Durchschnittseinkommen bei 933 Euro (netto täglich 31 Euro), umgerechnet in Landeswährung waren es rund 94 Tausend ALL.
Im Jahr 2025 betrug das monatliche Nettoeinkommen 920 Euro (31,7 Euro pro Tag) und umgerechnet mit dem Wechselkurs des Jahres waren es etwa 90.000 ALL.
Der reale Gewinn ging um 4,2 % zurück, was sowohl auf den Wechselkurs als auch auf die etwas geringere Tagesrendite zurückzuführen war.
In der Praxis funktioniert dieses kurzfristige Mietmodell am besten für diejenigen, die die Vermietung zu einer strukturierten Tätigkeit gemacht haben, mehrere Wohnungen gleichzeitig verwalten und so die Stückkosten senken, oder für Vermieter, die Wohnungen besitzen und diese nicht selbst nutzen.
Eine Geschäftslösung, die viele Leute versuchten, bestand darin, eine Einheit monatsweise zu mieten und tageweise zu vermieten, um mit der Differenz einen Gewinn zu erzielen.
Einer von ihnen war Erioni, der beschloss, eine Wohnung im Bezirk Paris in Tirana zu mieten, mit der Absicht, sie tageweise zu vermieten. Die monatliche Miete betrug 500 Euro, während der Preis pro Nacht zwischen 35 und 55 Euro schwankte.
In der Praxis gelang es, die Wohnung nicht länger als die Hälfte des Monats zu bewohnen. Zusätzlich zur Miete lagen die monatlichen Fixkosten zwischen 150 und 200 Euro, darunter Energie, Reinigung, Lieferung von Grundprodukten, Ersatz beschädigter Ausrüstung sowie Provisionen von Airbnb oder Buchungsplattformen, die zwischen 7 % und 14 % lagen.
Das durchschnittliche Monatseinkommen lag bei etwa 700-800 Euro, während es in den besten Monaten August und September bis zu 1.100 Euro erreichte.
Der Nettogewinn blieb jedoch begrenzt und lag zwischen 100 und 400 Euro pro Monat, ein Niveau, das sich für den Zeit- und Einsatzaufwand als unzureichend erwies. Heute hat Erion auf diese Erfahrung verzichtet und sagt, dass er eine solche Initiative nicht noch einmal unternehmen würde.
Airbnb, ein starker Konkurrent von Hotels
Nach Angaben von INSTAT betrug der Anteil des Beherbergungs- und Gastronomiesektors Ende 2024 4,1 % des Bruttoinlandsprodukts, der höchste jemals verzeichnete Wert. Bis 2017 trugen Beherbergungs- und Verpflegungsdienstleistungen weniger als 2 % zum BIP bei.
Laut INSTAT erwirtschafteten Beherbergung und Verpflegung im Jahr 2024 wertmäßig 176 Milliarden Lek oder fast 1,8 Milliarden Euro und erreichten damit ein Rekordniveau, beeinflusst durch die Dynamik des Tourismus.
Daten von AirDNA zeigen jedoch, dass der Tourismussektor für Kurzzeitmieten eine starke Expansion erlebt hat und die Konkurrenz deutlich hinter sich gelassen hat.
So beliefen sich die Einnahmen allein durch die Vermietung der Airbnb-Plattform im Jahr 2024 auf 135 Millionen Euro, während im Durchschnitt rund 26.000 Wohneinheiten gelistet waren.
Neben Airbnb gibt es die andere Buchungsplattform, für die es zwar keine detaillierten Daten gibt, Marktteilnehmer aber behaupten, dass sie mehr Mieter bringt und ein großer Teil davon, abgesehen von Hotels, wieder informell bleibt.
Zum Vergleich: Die 12 größten Hotels des Landes zirkulierten im Jahr 2024 zusammen etwa 10 Milliarden Lek oder 100 Millionen Euro, fast so viel wie die Airbnb-Plattform im Jahr 2024 (rund 108 Millionen Euro).
INSTAT berichtet, dass für das Jahr 2025 insgesamt 9,6 Millionen Nettoaufenthalte im Land registriert wurden. Other AirDNA data shows that through the Airbnb platform alone, demand for overnight stays was 2.36 million, or nearly 25% of officially declared overnight stays./monitor.al
Join The Discussion