Wenn Sie eine Einzelperson sind, d. h. nicht über ein gewerbliches NIPT verfügen, aber im Jahr 2025 ein Einkommen im Wert von mehr als 50.000 ALL erzielt haben, nachdem Sie eine Wohnung oder Villa über die Airbnb- oder Buchungsplattformen gemietet haben, gelten diese Einkünfte für die Steuerverwaltung als unversteuert, daher müssen sie in Form der jährlichen Einkommenserklärung (DIVA) angegeben werden und werden mit 15 % besteuert.
So werden Einkünfte über soziale Netzwerke oder andere ausländische Plattformen in der gleichen Form deklariert wie Einkünfte aus Arbeitsverhältnissen.
Die Buchhalter stellen klar, dass in DIVA das verbleibende Einkommen nach den Provisionen deklariert wird, dass nach manueller Vermerkung durch den Deklaranten 15 % automatisch vom System über die Deklaration besteuert werden.
In der Praxis stoßen viele Melder unversteuerter Einkünfte, die sie über ausländische Plattformen erzielt haben, auf Unklarheiten bei der Angabe des Betrags. Ob der Betrag vor oder nach der für die Plattform gezahlten Provision angegeben werden soll.
Die allgemeine steuerliche Auslegung in DIVA bezieht sich nur auf „Bruttoeinkommen aus Miete“ oder auf „andere, oben nicht erwähnte, außerhalb des Hoheitsgebiets der Republik Albanien erzielte Bruttoeinkünfte“, während in DIVA speziell für das Einkommen dieser Personen keine Abzüge für Ausgaben für Plattformprovisionen vorgesehen sind.
Buchhalter Armand Mala erklärt gegenüber „Monitor“, dass sich DIVA zwar auf Bruttomieteinnahmen beziehe, Privatpersonen jedoch die nach den Provisionen verbleibenden Einkünfte angeben müssten, da dies auch der Betrag sei, der mit den über die Bank erhaltenen Zahlungen abgeglichen werde.
Eine Deklaration in DIVA ist auch für Einkünfte aus sozialen Netzwerken wie Facebook, Instagram oder YouTube erforderlich, die ebenfalls als steuerfrei gelten, da Einzelpersonen nicht beim NIPT registriert sind.
Trotz der Tatsache, dass das Einkommen über ausländische Plattformen erzielt wurde, gilt es als unversteuertes Einkommen einer Person, die nicht über NIPT verfügt. In diesem Fall ist er verpflichtet, diese über DIVA anzumelden, wofür er die Steuer in Höhe von 15 % entrichtet.
Laut der zuvor von der Steuerverwaltung veröffentlichten Mitteilung wird ausdrücklich darum gebeten, „dass jede Person, die als Einzelperson Einkünfte über Plattformen wie Meta, YouTube, Google, Airbnb, Booking usw. erzielt und diese bei der Bank oder über PayPal eingezogen hat, diese innerhalb der Frist: 31. März 2026 im Formular DIVA-2025 angeben muss“.
Buchhalter Armand Mala stellt klar, dass im DIVA-Formular unversteuerte Einkünfte von über 50.000 ALL pro Jahr aus Mieten, die über ausländische Plattformen erzielt werden, in Abschnitt 6 „Mieteinnahmen“ ausgewiesen werden müssen.
In DIVA müssen Einkünfte über soziale Netzwerke laut Mala in Spalte (21) „Sonstige, oben nicht genannte Bruttoeinkünfte, die außerhalb des Hoheitsgebiets der Republik Albanien erzielt wurden“ angegeben werden.
Doch wie wird die Steuer berechnet?
„In beiden Fällen muss der Wert des unversteuerten Einkommens vom Anmelder manuell eingegeben werden. Die Steuer beträgt 15 %. Das E-Filing-System berechnet die Steuer automatisch, nachdem der Betrag vom Anmelder manuell eingegeben wurde. Der angegebene Betrag wird in voller Höhe besteuert. In diesem Fall sieht das Gesetz keinen Abzug von Ausgaben vor.
Spesenabzüge sind im „Einkommensteuergesetz“ nur für Arbeitseinkommen vorgesehen, wobei gemäß Artikel 22, Punkt 1, Buchstaben a, b und c der Wert 360.000 ALL pro Jahr und 600.000 ALL pro Jahr beträgt, je nach Einkommensgruppe. In DIVA spiegelt sich dies in Abschnitt 24 wider. Ebenso wie Kostenabzüge, wie eine Entschädigung für jedes unterhaltsberechtigte Kind unter 18 Jahren in Höhe von 48.000 ALL und Ausgaben für die Ausbildung von Kindern mit einem Höchstwert von bis zu 100.000 ALL, definiert in den Abschnitten 25 und 26 von DIVA, erklärt Mala.
Wann beginnt die Erklärung des unversteuerten Einkommens, wenn dieses über ALLE 50.000 pro Jahr liegt?
Mit der Fertigstellung von DIVA 2024 wurde im Jahr 2025 als Neuerung die Verpflichtung eingeführt, auch Einkünfte über 50.000 ALLE zu deklarieren, die eine natürliche Person im Laufe des Jahres erzielt hat und für die keine Quellensteuer einbehalten wurde, auch nicht über internationale Plattformen.
Die Änderungen führten dazu, dass selbst dann, wenn eine Person kein jährliches Gesamteinkommen von mehr als 1,2 Millionen ALL aus einer Erwerbstätigkeit erzielt hat (denn nur wenn das Bruttojahreseinkommen aus einer Beschäftigung mehr als 1,2 Millionen ALL beträgt, die Einzelperson zur Absolvierung von DIVA verpflichtet ist), jedoch ein unversteuertes Einkommen von mehr als 50.000 ALL pro Jahr aus Miete, YouTube usw. erzielt hat, die Verpflichtung zur Absolvierung von DIVA entsteht.
Sie haben also möglicherweise kein Gesamteinkommen von über 1,2 Millionen ALL erzielt, aber sie haben über 50.000 ALL erzielt und werden nicht besteuert. In diesem Fall müssen sie DIVA angeben.
Solche Einkünfte können sein: Einkünfte aus Vermietung, wenn der Mieter eine natürliche Person ist, die nicht als Gewerbesteuerzahler registriert ist, außerhalb Albaniens erzielte Einkünfte usw.
Dies ist auf die wachsende Nachfrage ausländischer Touristen nach Wohnungen zur Tagesmiete zurückzuführen, deren Zahl weiter zunimmt, da die Mietpreise günstiger sind als bei herkömmlichen Unterkunftsstrukturen.
Im Jahr 2025 wurden in Albanien insgesamt 134 Millionen Euro durch Vermietung erwirtschaftet
Daten von AirDNA, der Analyseeinheit der Vermietungsplattform Airbnb und Expedia (und in einigen Fällen Booking.com), die „Monitor“ zur Verfügung gestellt wurden, zeigen, dass im ganzen Land im Jahr 2025 durchschnittlich 26,3 Tausend Wohnungen über die Vermietungsplattform Airbnb vermietet wurden, gegenüber 21 Tausend im Vorjahr, was einer Steigerung von 25,3 % entspricht.
Nach Angaben von AirDNA und Expedia wurden im Jahr 2025 in Albanien insgesamt 134 Millionen Euro durch Vermietung erwirtschaftet, ein Rekordwert, der jemals im Land verzeichnet wurde. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Umsatz um 23,4 %.
Einige dieser Personen sind jedoch nicht bei den Steuerbehörden registriert, was die Steuerverwaltung dazu veranlasst hat, verschiedene Maßnahmen zur Identifizierung und Fiskalisierung dieser auf dem informellen Markt entwickelten Tätigkeit zu ergreifen.
Zur Identifizierung von Personen, die Immobilien zur Tagesmiete vermieten, und zu deren Formalisierung begann das Finanzamt mit der Identifizierung anhand der von ihnen auf der Buchungsplattform gezahlten Provisionen.
Zuvor hatte die Steuerverwaltung erklärt, dass die Ermittlungsbehörde ein Pilotprojekt zur Identifizierung dieser Daten durch Steuervertreter in Albanien ausarbeitet, die Immobilien auf den Plattformen Booking oder AirBnb vermieten.
Das Projekt sah vor, dass die Anzahl der durch bezahlte Provisionen identifizierten Vermieter zur Formalisierung mit einer Reihe von Daten, einschließlich Erklärungen in der individuellen Jahreseinkommenserklärung (DIVA) für 2024, abgeglichen wird, um 15 % der Quellensteuer für unversteuertes Einkommen einzubehalten./monitor.al
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