Der Anstieg der Wohnungspreise wird auch im Jahr 2025 nicht aufhören. Bauherren gehen davon aus, dass die Verkaufspreise für Wohnungen erneut steigen werden. Es ist mit einer Verknappung der Grundstücke in den zentrumsnahen Gebieten, der Kleinen Ringstraße und dem Neuen Boulevard in Tirana zu rechnen.
Der Vorsitzende des Bauunternehmerverbandes Albaniens, Erjon Harizi, sagt, dass in der Hauptstadt die Gebiete, in denen es zu Preiserhöhungen kommen wird, nahe am Zentrum liegen werden. „In einigen Gebieten, wie zum Beispiel innerhalb der Small Ring Road, New Boulevard, dem ehemaligen Luftfahrtgebiet, steigen die Preise im Jahr 2025 tendenziell an“, sagt Herr Hariz.
Nach Angaben der Bauherren wird aufgrund der rasanten infrastrukturellen Entwicklung, die das Gebiet erlebt, auch im Bereich des New Boulevard mit einem deutlichen Preisanstieg gerechnet. Einer der Entwickler eines der Wohnzentren in dieser Gegend bestätigt, dass er ab Januar 2025 die Verkaufspreise um 15 % erhöhen wird (von 1.700 Euro pro Quadratmeter wird der Preis 2.000 Euro pro Quadratmeter erreichen).
Für den Präsidenten des Verbands der Bauunternehmer Albaniens bleiben die Hauptfaktoren, die den Preisanstieg beeinflussen werden, der Anstieg der Lohnkosten der Arbeiter, der Anstieg der Kosten für Baumaterialien und die Kosten der zunehmenden Auswirkungen auf die Infrastruktur Steuer.
„Es wird erwartet, dass die Baukosten im Jahr 2025 steigen werden, wobei vielleicht die Arbeitnehmer die Hauptstimme vertreten.“ Der Sektor ist außerdem mit einem Arbeitskräftemangel konfrontiert. Auch die Bauqualität steigt, da die Bauherren hochwertigere Materialien verwenden.
Hinzu kommt ein Kostenanstieg durch die Erhöhung der Haftung für die Infrastruktureinflusssteuer und die Wohnungsbausteuer, die nach der Änderung der Referenzpreise erfolgte“, stellt er fest.
Sogar die Entwickler von Wohnzentren in Tirana nennen als Hauptfaktor für steigende Kosten die Erhöhung der Löhne für die Werkstatt, für Baumaterialien und Steuern.
„Im Jahr 2024 beginnen die täglichen Zahlungen für Mitarbeiter bei 5.000 bis 6.000 und bis zu 7.500 Lek pro Tag (der höchste Satz wird für Bewehrungsbefestigungen gezahlt). Das Zahlungsniveau ist hoch. Für 2025 wird mit 8.000 ALL/Tag gerechnet.
Auch die Kosten für Baumaterialien sind hoch. Für die Miete von Gerüsten liegen die Preise beispielsweise zwischen 19 und 22 Euro pro Quadratmeter.
Ab Herbst 2023 werden Bauherren durch die Erhöhung der Infrastrukturbelastungssteuer zusätzlich 50 Euro pro Quadratmeter belastet. „Aufgrund der höheren Kosten ist der Preisanstieg unvermeidlich“, behauptet einer der Bauunternehmer in Tirana.
Im Jahr 2024 wurden Bauherren auch durch die erhöhte Haftung für die Infrastrukturauswirkungssteuer und die Wohnungsbausteuer belastet.
Die Entscheidung, die Referenzpreise ab August 2023 zu erhöhen, hatte unmittelbare Auswirkungen auf die Bautätigkeit, da diese Preise als Hauptfaktor für die Bestimmung des Wertes der Infrastruktursteuer und in Geldwerten dienen, die die 3 %ige Beitragssteuer im Sozialbereich ersetzen Gehäuse.
Die Infrastrukturbelastungssteuer für Tirana liegt bei 8 % und wird pro Quadratmeter anhand von Referenzpreisen berechnet, die seit August letzten Jahres für die 32 Katastergebiete von 5 auf 76 % angestiegen sind.
Die Nachfrage beim Kauf von Wohnungen wird voraussichtlich die gleiche sein wie im Jahr 2024
Obwohl in der Hauptstadt weiterhin ein Bauboom herrscht, ist laut Marktbetreibern die Kaufnachfrage im Jahr 2024 rückläufig. Hauptursache für den Nachfragerückgang waren der starke Preisanstieg und die Abwanderung vor allem junger Menschen. Doch auch im Jahr 2025 rechnen die Bauherren nicht mit einem Anstieg der Nachfrage.
„In Tirana ist der Markt für Neubauten konstant, möglicherweise stagniert der Wiederverkauf aufgrund der sehr hohen Steuer von 15 % des Steuergewinns, da die Referenzpreise im Vergleich zu 2018 große Unterschiede aufweisen“, betont Erjon Harizi, Vorsitzender der Association of Builders.
Im Juli 2023 wurde der Beschluss zur Erhöhung der Referenzpreise für die 32 Katastergebiete von Tirana im Amtsblatt veröffentlicht. Die Preiserhöhung für die Katastralgebiete von Tirana betrug 5 bis 76 % und begann ab August 2023 umzusetzen.
Nach der Erhöhung der Referenzpreise für die 32 Katastergebiete von Tirana, auf denen die Bausteuer berechnet wird, stiegen ihre Werte auch für die 5 Verwaltungseinheiten von Tirana, wie zum Beispiel: Dajt, Farkë, Kashar, Petrelë und Prezë. Für diese Gebiete wurden die Steuerpreise, auf die die Bausteuer berechnet wird, von 29 auf 73 % erhöht.
Mit den Änderungen im Juli-Beschluss blieben die Richtpreise in den Landkreisen unverändert. Durch die Erhöhung der Referenzpreise stiegen die Verpflichtungen der Bürger und Unternehmen für die auf diesen Preisen berechnete Bausteuer.
Ylli Sula, Chefin der „Çelësi Media Group“, sagt, dass die Kaufnachfrage im Jahr 2025 voraussichtlich dem Abwärtstrend des Vorjahres folgen werde. Herr Sula sagt, dass sich der Rückgang nicht in der realen Nachfrage der Familien nach Wohnraum widerspiegeln wird, da diese im Laufe der Jahre fast abgeschlossen ist und die hohen Verkaufspreise die Tendenz verstärken, das Wohnungsproblem durch langfristige Miete zu lösen.
Ihm zufolge dürfte jedoch die informelle Nachfrage nach Käufen aufgrund der Veröffentlichung von Gesprächen über Personen mit kriminellen Aktivitäten auf EncroChat zurückgehen.
„In Tirana ist das Bauangebot nach wie vor übersättigt, die Zahl der erteilten Baugenehmigungen ist hoch, obwohl wir auch eine stärkere Abwanderung junger Menschen verzeichnen.“ Das Ausmaß der Zunahme der Genehmigungserteilung für Neubauten bleibt also außerhalb der Logik der Nachfrage von Bürgern nach Wohnzwecken oder auch von Unternehmen nach Büro- und Ladenflächen.
Der Trend der realen Nachfrage nach Wohnraum nimmt nicht zu und es wird sogar für 2025 mit einem Ausbau gerechnet, da die Preise für junge Familien unerschwinglich sind. Die Reichen haben die Nachfrage nach Wohnraum erschöpft. Auch bei Unternehmen ist die Nachfrage nach Laden- oder Büroimmobilien aufgrund der hohen Preise zurückgegangen.
Im Jahr 2025 wird mit Veränderungen in der Nachfrage nach Immobilienkäufen mit Schwarzgeld gerechnet. Ich gehe davon aus, dass die Nachfrage aus dieser Kategorie zurückgehen wird, da sie nach den Abhörmaßnahmen bei Sky und EncroChat bei den kriminellen Gruppen und den von SPAK für sie eingeleiteten Ermittlungen sicherlich in diese Kategorie wechseln werden, um Immobilien zu hohen Preisen in Tirana zu kaufen.
Ebenso werden die von der SPAK eingeleiteten Ermittlungen gegen Personen aus Politik und Wirtschaft weiterhin Auswirkungen auf die Nachfrage nach Einkäufen mit Schwarzgeld haben“, sagt Herr Sula
VORHERSAGE
„Im Jahr 2025 ist mit Veränderungen in der Nachfrage nach Immobilienkäufen mit Schwarzgeld zu rechnen. Ich gehe davon aus, dass die Nachfrage aus dieser Kategorie zurückgehen wird, da sie nach den Abhörmaßnahmen bei Sky und EncroChat bei den kriminellen Gruppen und den von SPAK für sie eingeleiteten Ermittlungen sicherlich in diese Kategorie wechseln werden, um Immobilien zu hohen Preisen in Tirana zu kaufen. Ebenso werden die von der SPAK eingeleiteten Ermittlungen gegen Personen aus Politik und Wirtschaft weiterhin Auswirkungen auf die Nachfrage nach Einkäufen mit Schwarzgeld haben“, sagt Herr Star Sula aus „The Key“.
EncroChat ist ein Kommunikationsnetzwerk und -dienstleister mit Sitz in Europa, das hauptsächlich von Mitgliedern der organisierten Kriminalität genutzt wird, darunter auch Personen mit kriminellen Aktivitäten aus Albanien. Die Plattform wurde von Europol während einer Operation im Zeitraum 2020–2021 entdeckt. Es stellte sich heraus, dass dieser Dienst etwa 60.000 Unterwelt-Abonnenten hatte, darunter auch albanische Bürger, die verschlüsselte Nachrichten verschickten.
Auch die Kaufnachfrage verlangsamte sich im Jahr 2024. Bauherren gaben an, dass die Umsätze geringer ausgefallen seien als im Jahr 2023. Doch trotz Nachfrageschwankungen hielt der Preisanstieg nicht zurück.
Im Dezember 2024 melden neue Verkaufsbüros für Wohneinheiten im Gebiet „Paris Commune“ Rekordpreise für das Gebiet. Das von „Monitor“ kontaktierte Verkaufsbüro für eine der neuen Anlagen, die in der Gegend (in der Nähe der Zivilluftfahrtbehörde) gebaut werden, teilt mit, dass der Verkaufspreis 3.500 Euro pro Quadratmeter beträgt. Im Vergleich zum Jahr 2023, als der Höchstpreis bei 2.600 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Steigerung 25 bis 35 %.
Laut Daten von Immobilienagenturen stiegen die Wohnungspreise in einigen zentralen Gebieten bis Juli im Vergleich zum Juli 2023 um 10 bis 16 %.
Insbesondere in einigen Gegenden, beispielsweise in der Nähe des Stadions „Selman Stërmasi“, erreichte der Höchstpreis 2.900 Euro pro Quadratmeter von 2.600 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023. Der Anstieg betrug 16 %.
In der Nähe des „Olympia“-Parks in Tirana, in einem der neuen Komplexe, die im Juli 2024 gebaut werden, lagen die Verkaufspreise zwischen 2.200 Euro Mindestwert und 2.900 Euro pro Quadratmeter Höchstwert. In diesem Bereich beginnen die Verkaufspreise im Jahr 2023 bei 2.300 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter.
Der Anstieg betrug 10 %. Innerhalb der Ringstraße von Tirana liegen die Verkaufspreise für Wohnungen bei über 2.300 Euro pro Quadratmeter.
Auch in den Randgebieten kam es zu einem Preisanstieg. Nach Angaben von Maklern auf dem Immobilienmarkt ist der Preisanstieg auf die gestiegene Nachfrage zurückzuführen, da sich junge Familien den Kauf eines Hauses in zentralen Gebieten nicht leisten können.
Im „Kombinat“ erreichten die Wohnungspreise im Juli 1.200 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter nach 1.100 im Vorjahr. Der Anstieg beträgt 9 bis 18 %.
Im Bereich „Astirit“ schwankten die Preise in den ersten Bauabschnitten zwischen 1.200 und 1.300 Euro pro Quadratmeter, vor Jahren waren es 1.250 Euro. In diesem Bereich sind die Preise um 4 % gestiegen.
Im „Fresh“-Bereich liegen die Verkaufspreise für Wohnungen von 900-1000 Euro pro Quadratmeter bei 1.100 Euro pro Quadratmeter.
Der Anstieg beträgt etwa 11 %. In Paskuqan liegen die Preise zwischen 850 und 900 Euro pro Quadratmeter und liegen laut Immobilienmaklern aufgrund der hohen Nachfrage bei 1.050 Euro pro Quadratmeter.
Baugenehmigungen nehmen zu
Für das Jahr 2025 prognostiziert der Bauherrenverband eine positive Entwicklung der Bautätigkeit, da viele im Jahr 2024 erteilte Baugenehmigungen noch in diesem Jahr mit der Umsetzung beginnen werden.
„Für das Jahr 2025 wird der Fortschritt im Bausektor im gleichen Tempo wie im Jahr 2024 weitergehen, vielleicht sogar noch besser, da viele Baugenehmigungen in Tirana und an der Küste noch nicht mit der Arbeit begonnen haben“, versichert Erjon Harizi.
Für den Zeitraum Januar bis September 2024 hat die Fläche, für die in der Hauptstadt Baugenehmigungen erteilt wurden, ein neues historisches Niveau erreicht und das bisherige Rekordniveau von 2022 übertroffen.
Laut INSTAT wurden im 9. Monat dieses Jahres insgesamt 1,58 Millionen Quadratmeter Baugenehmigungsfläche erteilt, was einer Steigerung von 60 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Auch im Vergleich zum bisherigen Rekordjahr 2022 liegt die Fläche der Genehmigungen um 8 % höher.
Die meisten Genehmigungen wurden im zweiten und dritten Quartal mit 666 bzw. 684 Tausend Quadratmetern erteilt. Zum Beispiel, Im dritten Quartal wurden Genehmigungen für 70 % des gesamten Jahres 2023 erteilt./ Monitor
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