Die Regierung prüft erneut den Beschlussentwurf zu den Referenzpreisen für Wohngebäude in den Bezirken. Zum ersten Mal umfasst die Referenzpreiskarte alle ländlichen Gebiete Albaniens entsprechend der territorialen Aufteilung des Landes in Stadt/Land.
Dem Beschlussentwurf zufolge sollen die Referenzpreise für ländliche Gebiete den derzeit unverändert geltenden Referenzpreisen für Städte entsprechen.
Monitor veröffentlicht Karten und Tabellen mit den Vorschlägen der Regierung für Referenzpreise für Wohngebäude, entsprechend der territorialen Aufteilung in der Republik Albanien (Städte/Dörfer).
Zur Aufklärung des Einzelnen über die Änderungen der Referenzpreise für Wohngebäude, VKM-Nr. 132, genehmigt im Jahr 2018, das die Bezirke in 67 Gebiete mit Richtpreisen einteilt.
Die im Juli 2025 vorgeschlagenen Änderungen sahen die Hinzufügung von 59 neuen Zonen vor, wodurch sich die Gesamtzahl der Zonen auf 116 erhöhte. Die vorgeschlagene Erhöhung umfasste nur städtische Gebiete des Landes und wurde noch nicht von der Regierung genehmigt. Mit der jüngsten Überarbeitung des Beschlussentwurfs durch eine Arbeitsgruppe sind die Referenzpreise in insgesamt 176 Zonen unterteilt. Bei den neu hinzugekommenen Gebieten handelt es sich um ländliche Gebiete, in denen die Regierung Steuerpreise vorschlägt, die den aktuellen Preisen der Bezirke entsprechen. Derzeit nutzen die Kommunen für ländliche Gebiete des Landes den ermäßigten Preis von bis zu 35 % der städtischen Gebiete.
Konkret VKM-Nr. Das Gesetz Nr. 132 vom 7.3.2018 (geändert im Juli 2023 nur für die Preise von Tirana) legt für die Bezirke fest, dass der Preis pro Quadratmeter der Baufläche für Wohnraum in den Verwaltungseinheiten außerhalb der jeweiligen Stadt, die nach Inkrafttreten des Gesetzes Nr. 115/2014 „Über die administrativ-territoriale Aufteilung der Kommunalverwaltungseinheiten in der Republik Albanien“ wird um bis zu 35 % im Vergleich zum Preis des nächstgelegenen Gebiets, ausgenommen Wohngebiete, reduziert. In Tirana hingegen wird der Referenzpreis für ländliche Gebiete um 30 % gesenkt.
Mit den neuen Änderungsvorschlägen haben die Kommunen nicht mehr das Recht, die Referenzpreise für ländliche Gebiete zu senken, sondern sind gezwungen, die von der Regierung vorgeschlagenen neuen Preise umzusetzen. Es wird erwartet, dass der geänderte Beschlussentwurf von der Regierung genehmigt wird.
Welche Preise werden für ländliche Gebiete vorgeschlagen?
Die Arbeitsgruppe, die die neuen Referenzpreise erarbeitet, erklärte gegenüber Monitor, dass aufgrund der territorialen Aufteilung des Landes in städtische und ländliche Gebiete vorgeschlagen wird, die Referenzpreiskarte in Preiswerte für städtische und ländliche Gebiete zu unterteilen. Da die Referenzpreise jedoch auf dem Verkaufswert der Immobilien vor Ort basieren, wurden einige Küstengebiete des Landes, in denen Wohngebäude gebaut werden, in mehrere Katastergebiete mit unterschiedlichen Referenzpreisen in städtischen und ländlichen Gebieten unterteilt.
Beispielsweise liegt der Referenzpreis für die Stadt Durrës derzeit bei 67.500 ALL pro Quadratmeter. In dem neuen Entscheidungsentwurf, der bei der öffentlichen Konsultation im Juli 2025 veröffentlicht wurde, wird vorgeschlagen, Durrës für Referenzpreise in 13 Katastergebiete aufzuteilen, mit Werten zwischen 45.000 Lek und 200.000 Lek pro Quadratmeter (der Preis von 200.000 Lek gilt für das Hafengebiet, in dem das Projekt „Durrës Yahts Marina“ gebaut wird). Zu den Gesamtgebieten der Gemeinde Durrës gehören auch Gjiri i Lalzi und Hamallaj, die für Referenzpreise in 4 Gebiete unterteilt werden.
Die Karte der Bucht von Lalzi und Hamallaj unterteilt das Gebiet in 4 Katastergebiete mit unterschiedlichen Referenzpreisen pro Quadratmeter Wohnbau, die in Gürteln vom Meer zum Landesinneren liegen. Zone 6 (die erste Küstenlinie in der Lalzi-Bucht) weist mit 190.000 ALL pro Quadratmeter den höchsten Referenzpreis auf, was die intensive touristische Entwicklung und den höchsten Marktwert widerspiegelt. Zone 7, direkt hinter der Meereslinie, hat einen Referenzpreis von 90.000 ALL pro Quadratmeter. Für die Bereiche 8 und 9, die die innersten Bereiche sind, betragen die vorgeschlagenen Preise 45.000 ALL und 50.000 ALL pro Quadratmeter.
Basierend auf der territorialen Aufteilung des Landes in städtische und ländliche Gebiete wird vorgeschlagen, dass für alle ländlichen Gebiete von Durrës, also Dörfer, andere Referenzpreise gelten als für städtische Gebiete. Für ländliche Gebiete wurde ein Referenzpreis von ALL 67.500 pro Quadratmeter vorgeschlagen, also derselbe wie der aktuelle Referenzpreis für die Stadt Durrës. In diesem Referenzpreis, den die Regierung für das ländliche Gebiet von Durrës vorgeschlagen hat, umfasst er auch das Gebiet hinter der Küste und für das Gebiet von Lalzi oder Hamallaj.
Die gleiche Logik zur Festlegung von Referenzpreisen wurde für andere Küstengebiete verfolgt, in denen viele Wohngebiete entwickelt werden.
Einige Küstengebiete des Landes, in denen Wohngebäude gebaut werden, wurden in mehrere Katastergebiete mit unterschiedlichen Referenzpreisen für städtische und ländliche Gebiete unterteilt.
Als Referenzpreis für Gebäude an der Küste von Radhima wird ein Betrag von 90.000 ALL pro Quadratmeter vorgeschlagen, wobei er in den überarbeiteten Tabellen in den Referenzpreisen des Stadtgebiets von Radhima und Orikum enthalten ist (siehe Karten).
Während das ländliche Gebiet Vlora als neues Gebiet Nr. hinzugefügt wird. 8, einschließlich Radhima (ohne die erste Küstenlinie), wird einen Referenzpreis von ALL 61.800 pro Quadratmeter haben, was dem aktuellen Preis des Stadtgebiets für die Gemeinde Vlora entspricht.
Die Referenz-Stadtpreiskarte für Saranda umfasst auch die Küste von Ksamil mit Referenzpreisen zwischen 60.000 und 100.000 Lek pro Quadratmeter.
Mit den vorgeschlagenen Änderungen wird Saranda ein neues Gebiet hinzugefügt, das Dörfer mit einem Referenzpreis von 56.000 Lek pro Quadratmeter umfasst, was dem aktuellen Preis der Stadt Saranda entspricht.
Auch für den ländlichen Raum werden die Bausteuerpflichten steigen
Anhand der neuen Referenzpreise werden die Verpflichtungen von Privatpersonen und Unternehmen für die Gebäudesteuer und die Infrastrukturbelastungssteuer berechnet sowie der Prozess der Neubewertung der Vermögenswerte durchgeführt.
Wie in Tirana mit dem Inkrafttreten der neuen Referenzpreise im August 2023, führten die Änderungen zu einer Erhöhung der Gebäudesteuerpflicht für Privatpersonen und Unternehmen sowie zu einer Erhöhung der Steuerpflicht auf die Auswirkungen auf die Infrastruktur.
Mit Inkrafttreten der Richtpreise erhöht sich die Bausteuerpflicht nicht nur in Landkreisen, sondern auch im ländlichen Raum. Bei Änderungen der Referenzpreise erhöht sich die Haftung für die Gebäude- und Infrastruktursteuer in dem Maße, in dem sich die Referenzpreise erhöhen, da die Grundlage der Steuerberechnung, nämlich der Wert der Immobilie, nach den Referenzpreisen berechnet wird.
Laut dem im Juli 2025 in den öffentlichen Konsultationen veröffentlichten Entscheidungsentwurf erwartet das Finanzministerium aus der Erhöhung der Referenzpreise in den Bezirken Einnahmen in Höhe von 2,6 Milliarden Lek oder etwa 27 Millionen Euro aus der Erhöhung der Verpflichtung beider Steuern.
Es wird erwartet, dass die Infrastruktur-Auswirkungssteuer etwa 1,8 Milliarden ALL generiert, während die Gebäudesteuer schätzungsweise etwa 868 Millionen ALL generiert.
Nach Inkrafttreten der Bescheide wird ermittelt, um wie viel sich die Haftung für die Gebäude- und Infrastruktursteuer erhöht
Die Bausteuerschuld für Privatpersonen erhöht sich automatisch im Umfang der Richtpreiserhöhung.
In Durrës beispielsweise ein Bürger, der ein Wohnhaus mit einer Fläche von 60 m2 im Katastergebiet Nr. besitzt. 11 zahlt derzeit eine Verpflichtung von 2.025 Lek pro Jahr bzw. 168 Lek pro Monat über die Trinkwasserrechnung für die Gebäudesteuer. Nach Inkrafttreten der Referenzpreise beträgt die Pflicht zur Haussteuer 6.000 ALL pro Jahr bzw. 500 ALL pro Monat.
Die Steuerschuld erhöht sich automatisch mit steigenden Bezügen in Höhe von 196 % für diesen Bereich.
In gleicher Höhe ändert sich auch die Pflicht zur Gewerbegebäudesteuer, d. h. für die zum Zweck der gewerblichen Tätigkeit genutzte Umwelt. Wenn ein Unternehmen einen Laden mit einer Fläche von 90 m2 ab 12.150 ALL pro Jahr betreibt, zahlt es 36.000 ALL.
Auch für die Berechnung der Infrastrukturauswirkungssteuer ist die Grundlage der Steuer der Wert in Lek pro Quadratmeter des Verkaufspreises des Bauwerks, sei es für Wohn- oder Dienstleistungszwecke. Der Verkaufspreis pro Quadratmeter basiert auf den Referenzwerten, die in der von der Regierung genehmigten Methodik ermittelt werden. Für die Stadt Durrës beträgt der Satz dieser Steuer für Wohngebäude, die nicht für Tourismus, Industrie oder öffentliche Dienstleistungen bestimmt sind, 8 %, gemäß der im Dezember 2022 verabschiedeten Entscheidung über das System der lokalen Steuern und Gebühren.
In einem konkreten Beispiel, für ein Wohngebäude mit einer Fläche von 100.000 Quadratmetern, das sich in der Nähe des Hafens von Durrës befindet, beträgt die Steuerpflicht für Infrastrukturauswirkungen, berechnet zum aktuellen Referenzpreis, etwa 540 Millionen ALL. Mit Inkrafttreten des neuen Referenzpreises ab dem 1. Januar 2026 wird die Haftung für dasselbe Objekt etwa 1 Milliarde ALL erreichen, was den proportionalen Anstieg der Referenzpreise widerspiegelt.
Auch für andere Küstengebiete wie Himara, Saranda und Vlora werden deutliche Anstiege der Referenzpreise vorhergesagt. Mit der neuen Karte wird Himara in 5 Katastergebiete eingeteilt, wobei der höchste Zuwachs von 141 % für Gebiet Nr. 1 prognostiziert wird. 1, was den Preis von 58.000 auf 140.000 ALL pro Quadratmeter erhöht. Saranda ist ebenfalls in 5 Gebiete unterteilt, wobei die Gebiete Nr. 1 und Nr. 3 Der Referenzpreis erreicht 100.000 ALL pro Quadratmeter oder 78,6 % mehr als der vorherige Preis.
Sogar Vlora wird in 7 Katastergebiete unterteilt, von denen sich vier innerhalb der Stadt befinden, während die anderen Gebiete Radhima, Orikum und die Insel Sazan umfassen. Der höchste Anstieg der Referenzpreise in dieser Gemeinde wird gerade für die Insel Sazan vorhergesagt.
Sazani, Referenzgebiet zum ersten Mal
Die Insel Sazan, die bisher kein Wohngebiet war, wird erstmals als Katastergebiet in die Karte der Methodik zur Berechnung der Gebäudesteuer aufgenommen. Dies geschieht nach der Präsentation des Wohnprojekts, das von der Firma „Affinity Partners“ des Unternehmers Jared Kushner entwickelt wurde. Für die Insel Sazan liegt der Referenzpreis bei 200.000 ALL pro Quadratmeter, was etwa 233 % mehr als der vorherige Referenzpreis für die Stadt Vlora entspricht.
Die Neubewertung der Vermögenswerte in den Bezirken erfolgt zu den neuen Referenzpreisen
Die Neubewertung der Immobilien in den Bezirken, sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen, wird anhand der neuen Referenzpreise durchgeführt.
Dies gilt für beide Formen der Immobilienbewertung. Zum Marktwert, durchgeführt von lizenzierten Experten, wobei die verwendeten Preise nicht niedriger sein dürfen als die Referenzpreise.
Mit einem Referenzpreis, der durch Antrag bei der Staatlichen Katasterbehörde (ASHK) ermittelt wird, wo auch die neuen Referenzpreise verwendet werden.
Dies bedeutet, dass alle Unternehmen, die die Neubewertung durchführen, ob Privatpersonen oder Unternehmen, die neue Referenzpreisbasis verwenden, um den Wert ihrer Vermögenswerte zu bestimmen.
Das Gesetz über die Neubewertung von Immobilien wurde im Amtsblatt veröffentlicht, für seine Umsetzung wird jedoch die Genehmigung einer Satzung erwartet. /Monitor.al/
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