Viele Wohnungseigentümer und Manager von Immobilienagenturen warten auf die Umsetzung des Gesetzes „Über die Neubewertung von Immobilien“ mit einer Steuer von 5 % von derzeit 15 %.
Doch obwohl das Gesetz im Amtsblatt veröffentlicht wurde und am 22. Januar 2026 in Kraft trat, wurde die Satzung für seine Umsetzung noch nicht genehmigt.
Quellen aus dem Finanzministerium erklärten gegenüber „Monitor“, dass die Umsetzung des Gesetzes voraussichtlich parallel zu den für die Bezirke vorgeschlagenen neuen Referenzpreisen für den Verkauf und Kauf von Wohnungen erfolgen werde, die noch nicht vom Ministerrat genehmigt wurden. Der Entwurf zur Änderung der neuen Referenzpreise wurde vom Finanzministerium fertiggestellt und dem Ministerrat zur Genehmigung vorgelegt.
Es wurde auch bekannt, dass das Finanzministerium die Ausarbeitung der Satzung für das Neubewertungsgesetz abgeschlossen hat, die Umsetzung jedoch voraussichtlich erst nach der Genehmigung der neuen Referenzpreise beginnen wird, die in der Praxis als Orientierungsbeispiele dienen werden.
Ebenso erklärte Finanzminister Petrit Malaj bereits bei der Vorstellung der Gesetzesentwürfe für das Fiskalpaket 2026, dass das Gesetz „Zur Neubewertung von Immobilien“ gemeinsam mit der VKM mit den geänderten Referenzpreisen für die Bezirke umgesetzt werde.
„Eine weitere Reform, die der Neubewertung von Immobilien und der Festlegung der Methodik für neue Referenzpreise für das gesamte Staatsgebiet (hier mit Ausnahme von Tirana).
Nicht ohne Grund hat das Finanzministerium beschlossen, dass diese beiden Initiativen parallel vorgelegt werden sollten, damit alle albanischen Bürger die Möglichkeit haben, von der Neubewertung von Immobilien zu profitieren und sie an den Marktwert anzupassen, andererseits aber auch die Möglichkeit haben, diese Neubewertung mit einem reduzierten Steuersatz von 5 % von derzeit 15 % durchzuführen.“
Neue Steuerpreise
Im Juli 2025 schlug das Finanzministerium Änderungen der VKM mit Immobilienrichtpreisen vor, darunter auch neue Flächen für Bezirke.
Die neuen Preise sollten voraussichtlich ab dem 1. Januar 2026 in Kraft treten.
Doch vor einigen Wochen erfuhr „Monitor“, dass das Finanzministerium den veröffentlichten Entscheidungsentwurf der öffentlichen Konsultationen überarbeitet hat, in dem eine neue Aufteilung der Katastergebiete vorgeschlagen wurde, darunter erstmals auch ländliche Gebiete getrennt mit Preisen.
Insgesamt wurden für ländliche Gebiete (mit Ausnahme der touristischen Gebiete) Steuerpreise vorgeschlagen, die den derzeit für die Bezirke geltenden Preisen entsprechen.
Alle von der Arbeitsgruppe erstellten Änderungen mit digitalen Karten und Tabellen wurden dem Ministerrat zur Genehmigung vorgelegt.
Angesichts der jüngsten Änderungen der Referenzpreise wird die Regierung voraussichtlich eine neue Aufteilung dieser Preise genehmigen, nun eine Karte mit 176 Katastergebieten, erstmals auch Dörfer.
Den Tabellen und digitalen Karten zufolge werden die höchsten Referenzpreise für das Dorf von der ersten Baulinie in Lalzi Bay und Hamallaj im Wert von 190.000 ALL pro Quadratmeter angeführt.
Dann werden die höchsten Referenzpreise für die erste Baulinie in den Dörfern von Himara, wie Dhërmi und Pala, mit einem Referenzwert von 140.000 ALL/m2 vorgeschlagen. Im Dorf Vuno beträgt der Referenzpreis 100.000 ALL und in Livadh 81.000 ALL/m2.
In Saranda wird Ksamili das teuerste Dorf sein, die Referenzpreise werden 100.000 ALL/m2 betragen. In Vlora betragen die Referenzpreise für die Küste der Dörfer Radhimë und Orikum 90.000 ALL/m2, was auch die teuersten ländlichen Gebiete der Gemeinde Vlora darstellt. In Velipoja beträgt der Referenzpreis 75.000 Lek pro Quadratmeter und in Tale of Lezha 70.000 Lek pro Quadratmeter.
Anhand der Referenzpreise berechnen die Gemeinden die Haftung für die Gebäudesteuer und die Infrastrukturbelastungsabgabe. Werden derzeit Referenzpreise zur Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage dieser Steuern, d.
Mit den neuen Änderungsvorschlägen haben die Kommunen nicht mehr das Recht, die Referenzpreise für ländliche Gebiete zu senken, sondern sind gezwungen, die von der Regierung vorgeschlagenen neuen Preise umzusetzen. Es wird erwartet, dass der geänderte Beschlussentwurf von der Regierung genehmigt wird.
Wie sich das Neubewertungsgesetz voraussichtlich auf das Angebot zum Verkauf von Wohnungen auswirken wird
Das Gesetz „Über die Neubewertung von Immobilien“ sieht vor, dass im Falle eines Immobilienverkaufs die vom Eigentümer zu zahlende Steuer, berechnet auf der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis, 5 % der 15 % beträgt, die auf den Verkauf und Kauf erhoben werden.
Jonian Antoni von der Immobilienagentur „Century 21 Albania“ sagte zuvor gegenüber „Monitor“, dass dieser Prozess alle fünf Jahre notwendig sei, um das Wachstum des Marktes widerzuspiegeln und Möglichkeiten für eine günstigere Nutzung der Immobilien durch Eigentümer zu bieten. Antoni betonte auch, dass das Gesetz das Angebot-Nachfrage-Verhältnis des Marktes verzerren könne.
„Grundsätzlich glaube ich nicht, dass die Neubewertung von Immobilien einen Einfluss auf die Zunahme oder Abnahme der Nachfrage/des Angebots hat. Ich denke, es ist ein notwendiger Prozess, der alle fünf Jahre durchgeführt werden sollte, da unser Land ein Land mit großem Wachstum ist und daher denjenigen, die Immobilien besitzen, die Möglichkeit gegeben werden sollte, diese mit dem Wachstum des Marktes in Einklang zu bringen.“
Außerdem ist es eine Gelegenheit, weniger Steuern für eine Familie/Verkäufer zu zahlen, die im nächsten Jahr oder in den folgenden Jahren verkaufen möchte, und die Immobilie daher mit weniger Steuern neu zu bewerten.
Ich glaube jedoch nicht, dass dies Auswirkungen auf das Gesamtvolumen der Verkäufe und Käufe und das Verhältnis von Nachfrage zu Angebot hat.
Im Gegenteil denke ich, dass dieses Gesetz den Gesamtmarkt leicht verzerrt, insbesondere bei Immobilien, die vor langer Zeit gebaut wurden und von diesem Gesetz profitieren. Beispielsweise werden diese Immobilien in den zwei bis drei Monaten vor dem Gesetz nicht verkauft und warten auf das Gesetz. Dann dauert die Neubewertung zwei bis drei Monate, und dann kommen sie auf den Markt.
Dadurch entsteht zunächst ein Vakuum auf dem Markt und dann wird mehr Angebot hineingeworfen, was ihn verzerrt. Die Ergebnisse dieser Verformung variieren je nach Neubewertungszeitraum./monitor.al
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