Die Büromietpreise im Zentrum von Tirana bleiben im zweiten Halbjahr 2025 bei 30 Euro pro Quadratmeter und entsprechen damit denen von Barcelona und Prag, zwei konsolidierten Märkten in Europa.
Nach Angaben von Colliers Albania gehört Tirana nicht nur zu den teuersten Städten der Region, sondern auch vor einigen Städten der Europäischen Union.
In Tirana übertrafen die Mietpreise die europäischen Hauptstädte, beispielsweise in Portugal mit 29 Euro oder in Budapest mit 25,5 Euro und in Bukarest mit Durchschnittspreisen von 20 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Die Mietpreise für Büros sind sogar höher als in den Hauptstädten der Region. In den zentralen Gebieten Belgrads erreichten die Preise in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 18 Euro pro Quadratmeter.
In Zagreb, Kroatien, liegen die Preise bei 17,5 und in Sofia, Bulgarien, bei 16 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Tirana gehört zu den Städten mit den höchsten Mietpreisen in Nebengebieten. Mit durchschnittlich 19 Euro pro Quadratmeter und Monat übertrifft die albanische Hauptstadt einige Städte in der Region wie Belgrad (15 Euro), Zagreb (13 Euro) und Sofia (11 Euro).
Tirana lässt nicht nur Städte in der Region hinter sich, sondern auch einige Städte der Europäischen Union wie Porto in Portugal, Bratislava, Riga in Lettland oder Ljubljana in Slowenien, wo die Preise zwischen 15 und 16,5 Euro pro Quadratmeter und Monat schwanken.
Stela Dhami Dami von Colliers International für Albanien und Kosovo behauptet, dass die Gleichsetzung der Mietpreise im Zentrum von Tirana und Barcelona nicht unbedingt ein echtes Gleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot widerspiegele.
Sie weist darauf hin, dass in Tirana zwar ein deutlicher Anstieg des Büroangebots durch neue Projekte und hohe Türme erwartet wird, die Preise jedoch aufgrund spezifischer Marktverhalten nicht sinken dürften.
„Hier hält man sie besser über Monate oder Jahre leer, als sie zu einem normalen und niedrigeren Preis zu vermieten. Es gibt keine offizielle Finanzierung durch Banken, um die Eigentümer unter Druck zu setzen, den Räumlichkeiten so viel zu geben, wie der Markt hergibt“, erklärt Dhami.
Laut Stela Dhami von Colliers Albania entsprechen die Mietpreise in Tirana zwar denen großer europäischer Städte, der heimische Markt entspricht jedoch nicht immer den Erwartungen internationaler Konzerne.
„Die Nachfrage steigt, aber für einen Höchstpreis von 22 bis 23 Euro pro Quadratmeter und Monat, nicht für Preisniveaus von 30 Euro pro Monat und Quadratmeter. Seriöse Unternehmen arbeiten mit Betriebsbudgets, die von ihren übergeordneten Zentren genehmigt wurden.
Nicht selten wirken unsere Preise künstlich hoch und beschließen, dass mittelfristig, solange der Markt so ist, wie er ist, die Büros nicht umziehen“, sagt Dhami.
Sie fügt hinzu, dass mit der Erweiterung des Bestands und dem Markteintritt neuer Gebäude ein höherer Druck auf die Preise zu erwarten sei, dieser Effekt jedoch von der Geschwindigkeit der Projektentwicklung und der Art und Weise abhänge, wie sie von lokalen Investoren verwaltet werden, die ihre Räumlichkeiten oft lieber behalten, als sie zu niedrigeren Preisen zu vermieten.
Preisentwicklung
Tirana mietet im vierten Jahr in Folge das teuerste Büro auf dem Balkan. Selbst für das Jahr 2024 lagen die durchschnittlichen Mietpreise in den Hauptgeschäftsgebieten bei bis zu 30 Euro pro Quadratmeter und Monat, wie aus einem Bericht von Stela Dhami, der Managementpartnerin von Colliers International für Albanien und Kosovo, hervorgeht.
Dieser Trend war auch in den Jahren 2022-2023 zu beobachten und setzte sich im vergangenen Jahr fort.
Laut dem Bericht „The Market of Real Estate in Albania – Überblick of 2024“ von „Colliers Albania“ erreichte der Gesamtmarktdurchschnitt 19 Euro pro Quadratmeter, gegenüber 18 Euro im vergangenen Jahr.
Auch im Jahr 2025 waren die Mietpreise weiterhin hoch. Nach Angaben von Immobilienagenturen schwanken die Mietpreise für Büros je nach Lage und Qualität des Gebäudes erheblich.
In zentralen Lagen werden Mietpreise für Büroflächen zwischen 22 und 30 Euro pro Monat und Quadratmeter angeboten, was einen hohen Ausbaustandard, aber auch eine günstige Lage für Unternehmen widerspiegelt.
Andererseits sind die Preise für Büros in verschiedenen Gegenden von Tirana niedriger und erschwinglicher, allerdings mit sichtbaren Unterschieden innerhalb der Gegend selbst. Im neuen Ring liegen die Mieten zwischen 6 und 8 Euro pro Monat und Quadratmeter und gehören damit zu den wirtschaftlichsten Bürolagen.
Im ehemaligen Busparkplatz „21. Dezember“ sind die Preise höher und liegen zwischen 10 und 13 Euro pro Monat und Quadratmeter.
Der Bereich der Kavaja-Straße im Zentrum stellt eine Spanne von 15 bis 23 Euro pro Monat pro Quadratmeter dar, während der ehemalige Block und der Wilson Square mit Preisen zwischen 18 und 25 Euro pro Monat zu den teuersten außerhalb der Tower-Bereiche gehören.
In Bereichen wie Bahnhöfen, New Boulevard und Madrasa-Markt im Bereich 5. Mai beginnen die Büropreise bei 8 bis 10-12 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Einheimische dominieren den Markt
Wie im Vorjahr bleibt die Geschäftsnachfrage nach Büromieten auch in diesem Jahr stabil.
Dies deutet auf Stabilität auf dem Büromarkt hin.
Die Dominanz auf diesem Markt liegt bei den ortsansässigen Unternehmen, die den größten Teil der Nachfrage nach Büroflächen ausmachen. Dahinter stehen ausländische Unternehmen, vor allem für die Eröffnung von Repräsentanzen oder Betriebszentren in Albanien.
Anfrage für den Hauptsitz des IT-Unternehmens
Der Büromarkt in Albanien erlebt einen deutlichen Wandel in der Nachfragestruktur, wobei der Informationstechnologiesektor (IT) zunehmend an Bedeutung gewinnt und die historische Dominanz der Call Center hinter sich lässt.
Im Zeitraum 2017–2022 dominierten Call Center (Call Center) bei den Anfragen nach Büroflächen, allerdings ist diese Kategorie nicht mehr so dominant, da in den letzten drei Jahren ein deutlicher Nachfragerückgang in diesem Segment zu verzeichnen war.
Ein neuer wachsender Trend sind IT-Dienstleistungsbüros.
Aufgrund der niedrigen Arbeitskosten in diesem Sektor entscheiden sich albanische und ausländische Unternehmen dafür, ihren eigenen Hauptsitz in Albanien zu eröffnen.
Wie wirkt sich die informelle Wirtschaft auf die Büromietpreise aus?
In Albanien gab es im Jahr 2023 1.454 Unternehmen mit über 50 Mitarbeitern, eine Zahl, die im Vergleich zum Vorjahr um 2 % zurückging. Die meisten dieser Unternehmen konzentrieren sich auf die verarbeitende Industrie und machen 30 % aller Unternehmen aus.
Die Zahl der Unternehmen im Dienstleistungs-, Transport- und Telekommunikationssektor mit über 50 Mitarbeitern beträgt etwa 350.
Obwohl die Zahl lokaler Unternehmen mit mehr als 50 Mitarbeitern weiterhin gering ist, gehen Immobilienmakler davon aus, dass die Büromieten weiterhin hoch bleiben.
Neben der steigenden Nachfrage nach Baumaterialien und der Nachfrage von Unternehmen nach modernen Büroräumen bleibt die Nutzung informeller Geld- und Klerusprogramme im Bausektor ein Faktor, der den künstlichen Preisanstieg beeinflusst. / Vom Monitor abgerufen
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